Compra privada
Cuando se necesita contrastar el activo, la estructura económica y los posibles escenarios antes de adquirirlo.
BIENES RAÍCES · SUBASTAS
El precio de entrada
nunca es toda la operación.
Titularidad, cargas, posesión, urbanismo, fiscalidad, financiación y salida forman parte del mismo análisis.
Solicitar análisis de un activo →Situaciones
Cuando adquirir un activo exige entender algo más que su precio.
Un inmueble puede parecer atractivo por valoración, ubicación o descuento y, sin embargo, esconder costes, cargas o limitaciones capaces de alterar completamente la operación.
Subasta
Cuando el procedimiento exige revisar previamente documentación, cargas, posesión y coste efectivo de adquisición.
Activo empresarial
Cuando un inmueble forma parte de una operación empresarial o condiciona su valor y continuidad.
Activo con cargas
Cuando existen hipotecas, embargos, afecciones u otras circunstancias que necesitan ser comprendidas antes de decidir.
Copropiedad
Cuando distintas partes tienen derechos sobre el activo y es necesario analizar alternativas.
Situación especial
Cuando el inmueble se encuentra dentro de una estructura patrimonial, empresarial o jurídica más compleja.
Antes del precio
Comprender qué se está adquiriendo.
El análisis comienza verificando el activo y las circunstancias que pueden afectar su uso, coste o capacidad de transmisión.
Titularidad
Quién ostenta los derechos sobre el activo y qué debe verificarse documentalmente.
Cargas
Hipotecas, embargos, afecciones u otras limitaciones que puedan tener impacto económico o jurídico.
Posesión
Quién ocupa o utiliza el activo y qué implicaciones puede tener esa situación.
Estado
Condición física del inmueble y posibles necesidades de intervención.
Urbanismo
Situación urbanística, usos y limitaciones relevantes cuando corresponda.
Fiscalidad
Impuestos y costes fiscales que pueden alterar el coste efectivo.
Comunidad
Obligaciones, cuotas o circunstancias comunitarias relevantes.
Suministros
Situaciones pendientes o necesarias para la utilización del activo.
Litigios
Conflictos o procedimientos capaces de afectar la operación.
Coste real
Comprar por debajo de mercado no garantiza una buena operación.
El precio debe analizarse junto al conjunto de desembolsos, inversiones y riesgos que serán necesarios antes de poder utilizar, explotar o transmitir el activo.
Precio
Importe de adquisición y condiciones de pago.
Impuestos
Carga fiscal directamente vinculada a la operación.
Financiación
Coste, disponibilidad y estructura financiera cuando exista deuda.
Reforma
Inversión necesaria para adaptar o recuperar el activo.
Costes
Gastos adicionales necesarios para completar o mantener la operación.
Explotación
Capacidad del activo para generar rendimiento cuando esa sea la finalidad.
Sensibilidad
Cómo cambia el resultado si varían precio, plazo, financiación o costes.
Salida
Alternativas posibles para mantener, explotar o transmitir el activo.
Antes de pujar
Una subasta no empieza con una puja.
El descuento aparente carece de significado si no se comprende previamente qué se adquiere, qué cargas pueden subsistir, cuál es la situación posesoria y qué desembolsos adicionales serán necesarios.
La decisión de participar debe construirse antes de fijar un precio máximo.
Método
Del activo a una decisión estructurada.
- 01
Encaje
Qué activo se analiza y cuál es el objetivo de la operación.
- 02
Documentos
Qué información existe y qué debe verificarse.
- 03
Escenarios
Qué puede ocurrir según costes, posesión, explotación o salida.
- 04
Estructura
Cómo se organiza la adquisición, financiación y eventual participación de distintas partes.
- 05
Decisión
Avanzar, condicionar, replantear o no participar.
Después de la compra
El valor depende también de lo que pueda hacerse con el activo.
Mantener
Conservarlo dentro de una estrategia patrimonial.
Reformar
Incrementar funcionalidad o valor mediante inversión adicional.
Explotar
Generar rendimiento mediante el uso económicamente viable del activo.
Vender
Preparar una salida cuando el escenario lo justifique.
Reestructurar
Modificar propiedad, deuda o configuración económica cuando el activo forma parte de una situación más compleja.
Información primaria
La documentación oficial forma parte del análisis.
Cuando la operación lo requiere, la investigación puede apoyarse en fuentes públicas oficiales relacionadas con subastas y activos.
Preguntas frecuentes
Preguntas sobre activos y subastas.
01¿Un descuento elevado significa que el activo es una oportunidad?+
No necesariamente. El precio debe analizarse junto con cargas, posesión, fiscalidad, reformas, financiación y otros costes capaces de cambiar significativamente la operación.
02¿Se puede analizar un inmueble antes de participar en una subasta?+
Ese es precisamente uno de los momentos en los que más valor tiene la revisión previa. La decisión de pujar debería partir de una comprensión razonable del activo y de sus principales riesgos.
03¿Trabajan únicamente con subastas?+
No. El análisis puede aplicarse también a compras privadas, activos empresariales, copropiedades y otras situaciones especiales.
04¿Qué ocurre si faltan documentos?+
La ausencia de información también forma parte del riesgo. Debe distinguirse qué está verificado, qué está pendiente y qué consecuencias tendría no poder confirmar determinados extremos.
05¿El análisis puede concluir que no conviene adquirir el activo?+
Sí. Evitar una operación mal estructurada puede ser un resultado perfectamente válido del análisis.
Antes de valorar el precio, entendamos el activo.
Indique brevemente qué inmueble o situación está analizando y en qué fase se encuentra la operación.